最近两年配资网站资讯，全国楼市进入了一段相对静默的时期。与之形成对比的是，豪宅市场却异常活跃，数栋几千万的房子需要摇号抢购、一天售罄，还在不断涨价，豪宅似乎走出了独立行情，重现了房地产盛况。
2025年上半年，20个核心城市1000万元以上的一手豪宅成交同比增长21%，同期普通新房的成交量仅微增5%。绝大部分的增长来自上海，去年起，楼市政策放宽、优质地块释放，吸引全国各地的富豪来上海买房，房地产商们也重现上海滩“斗法”。今年上半年售出的5000万元以上一手豪宅，八成在上海。上亿元一手豪宅全国售出19套，上海就占了15套。
通常而言，一套几千万元的房子，除了是住所，也承载着富豪们的资产配置需求。但房地产调整期里，豪宅市场也在变。当金钱回报不再确定，有人已经把豪宅当作消费品了，回归居住属性；积累了财富的中产也在朝核心板块置换，却发现豪宅也未必“抗跌”；还有些人宁愿租大平层持币观望，化身“等等党”。
黄浦江边，乘坐轮渡穿过外滩，只要视线抵达林立的高楼，就会发现旁边有几座醒目的橘色塔吊。从外滩漫步3公里到新天地，白天这里是上海最热闹的地方，潮人聚集、豪车轰鸣，晚上9点后，频繁驶入的却是电瓶车、小货车。工人们循着夜色陆续进入各个塔吊下的工地，工地的围挡并非常见的蓝色铁皮，更像宣传海报，展示着正在修建的各个豪宅项目。这些住宅多数尚未完工，就以期房的形式推向市场。
徐瑞扬做了5年豪宅中介，去年起，他蹲守的多个豪宅盘认购现场几乎都是拥挤的。一个标志性的楼盘是去年9月开盘的翠湖华庭六期，108套均价1.1亿元的豪宅日光，就这一个楼盘贡献了瑞安房地产去年住宅销售额的约82%。有钱人太多，房源不够，销售还得安慰客户，翠湖还有第七期、再等等。
提起上海豪宅，陆家嘴网红盘汤臣一品名气最大，但在不少老上海人印象中，浦东过去是船厂和工人的聚居地，地段价值有限。相比之下，老城区黄浦的豪宅被更多人提及，这里形成两个较为成熟的豪宅圈，一个是翠湖天地为代表的新天地-豫园板块，属于新旧上海人共同认可的市中心，另一个是董家渡板块，位于黄浦江边，主打江景房。
过去，这些地段房子供应有限，豪宅交易主要以二手为主，现在是新房了，“黄浦区的新豪宅几乎是‘成片式’地冒出来”。从外滩到新天地一转，能逛到上海壹号院、金陵华庭、中海顺昌玖里、外滩壹号院、高福云境、露香园·天誉等数个新豪宅盘，均主推200平方米以上的户型，总价5000万级别的大平层，还有数座以亿元为单位的风貌别墅、联排别墅、独栋别墅，无论哪种户型、设计、价格，每套房几乎都有主人了。
周景和在楼市里观望了数年，据他了解，对标全世界看，当下上海的房价都不算低，“5000万元的价格，可以买到纽约中央公园旁边的超高层了。”贵是贵，下起手他丝毫不犹豫，“当时上海核心地段每个楼盘都触发了积分”，这意味着有数倍的人和他抢房子。
2022年初，为防止投资客“打新”，上海针对新房市场，严格实施了购房积分摇号制，优先供给社保缴纳年限长、有上海户籍或者无房有家庭的购买者。据房管局的要求，新盘认购组数与可售房源套数比超过1.3∶1（2021年8月调整为2.5:1），就会触发积分，首先会筛掉一批积分少的人，再让剩下的人摇号。周景和刚毕业，“分数肯定不能跟社保交得多的人比”，大多数豪宅楼盘他都没机会买，而中海顺昌玖里是第一个不要积分的豪宅。
在他眼里，这一轮豪宅项目确实有点儿不同，新豪宅看到了富裕人群新的生活需求。过去市区300平方米的房子凤毛麟角，现在开发商放大户型，400、500、甚至上千平方米的房子，一看就是供应经济条件好的三胎家庭，有的房子还会提供托儿所、高端厨电。
和以往豪宅主打大理石材质用料、五星级酒店装修不同，现在豪宅流行起第四代住宅。按照学界定义，第四代建筑理念是“人类与动植物共同家园”。相比第三代以电梯房为代表，住在空中、与土地疏离，第四代住宅希望把自然重新拉回生活里，主打空中花园，垂直绿化，推开窗，就是一整片绿植。比如高福云境项目、保利世博天悦都将空中花园作为卖点。
如今“豪宅”也讲究实惠。空中花园并非所有人看中的，喜欢第四代豪宅的业主，提及多的是“送了很多面积”。国内商品房的得房率通常在70%—90%之间，如今，第四代房通过设计，让得房率突破100%的房子很多。
选房现场也是令人亢奋的。顺昌玖里摇号到最后，剩了两类房源，一类是空间、楼层“不够理想”的151平方米房型，另一类则是价格更高的325平方米房型。为了推动325平方米房子的成交，销售鼓动着客户上杠杆，“翠湖能住新天地，你为什么不能？”
豪宅日光、摇号、涨价，在房地产低迷的大环境里，上海豪宅似乎走出了独立行情，重现了房地产盛况。据CRIC监测，2024年全国成交的3000万元以上新房共有4107套，其中六成在上海，平均算下来，每天约有7个人搬进上海豪宅。今年上半年，上海这一价格段的新房成交了1096套，仍然占全国六成。价格往上拉到5000万元，上海的占比更高，全国共成交482套，其中八成在上海。上亿元级别的豪宅，上海更是天花板，今年以来，一手过亿豪宅上海卖出15套，其余所有城市加起来只有4套。
杜以是上海人，结婚后想换新房。这两年，她身边很多朋友都准备换房，“几乎每个盘里都有熟人”。有朋友把这当成一种投资机会，拿出2000万元积蓄，又贷款2000万元，买下了凯德·茂名公馆的房子，项目在巨鹿路上，街道被大片法国梧桐覆盖。
杜以的买房预算控制在2000万元左右，“黄浦多半是进不去了”，她沿着黄浦江找项目。去年春天，最想买房的时候，她曾参与了浦东滨江凯旋门打新。一共212套房源，就有1000人交了200万元认筹金。当天她还遇到了初中同学，“很明显，大家都很迫切，感觉完全不能错过这波行情”。
离上海1000公里的深圳，3000万元级豪宅同样在快速走热。2024年，这一价格段在深圳的商品房成交占比达到1.11%，明显高于上一年的0.73%。一批有钱人即将搬到南山区深圳湾，在这里有4个豪宅盘集中入市，最先推出的是深圳湾澐玺，11月底开盘，卖了230余套3000万元以上的房子，13套1.27亿-3.77亿元的超级大平层。接下来，和它定位类似的蛇口中信·信悦湾、后海招商玺、深超总GCC联泰超总湾三大项目，合计推出数百套房源。
放眼全国楼市，豪宅都领涨，成交韧性强。克而瑞房地产研究中心报告显示，2025上半年20个核心城市，总价1000万元以上的商品住宅合计成交2.1万套，同比增长21%，而同期普通新房成交同比仅微增5%。二、三线城市千万豪宅成交率同比增长了37%，售出5871套，其中宁波、杭州、厦门涨幅靠前。
“做生意的尽头就是买房。”从业多年的豪宅销售关卓非常笃定，他从业10年，见证了太多富豪从买豪宅、到买几套，然后买一栋楼、一整片土地……逻辑都是相似的，一套几千万元规模的房子，除了是住所，也承载着资产配置的需求，通常投资和保值两种属性同时存在。
很长一段时间，投资是最重要的理由。周景和见过不少投资豪宅赚钱的人，2018年，他的朋友花3600万元买了融创外滩一号院的住宅，3年后房子卖到6400万元。与中海顺昌玖里一路之隔的中海建国里一期项目，2017年以每平方米13.2万元的单价开盘，2023年初卖到25.1万元每平方米，一进一出就是2倍收益。
“但那是过去了。”曾经，上海豪宅市场有两重限制，一是联动价（土地出让时就锁定了未来的最高销售均价），二是市区豪宅供应少。能自由交易的二手豪宅市场异常活跃，“挂牌一套就被抢一套”，价格也因此被推到高位，而一手豪宅由于价格限制，相对低价，因此，打新豪宅成为完美的投资标的。
“现在豪宅太多了，供需关系变了，短期内是不会赚的。”周景和说。关卓也有类似感受，以前，他见过投资豪宅的人是成批买，无论一、二手，一些以每月十几万元的价格租出去，一些单纯就空着，等土地升值。但巨大的豪宅供应量下，可能唯一有投资价值的是市区过亿元的超大平层、别墅，“还比较少，买下来作为珍藏、传世，后人都能用”。
当投资属性淡出，不少人对豪宅的新定位是保值，更具体而言就是“抗跌”。方一航是新上海人，父母做制造业生意，生意人在乎的是购买力，经验是钱在贬值，赚到的钱，一定要妥帖安放，转换为房子是稳妥的一环。房产几乎遍布他们觉得不错的城市，在家乡拥有联排别墅，在杭州有大平层，海南也备了养老房……
房地产上行的年代，这些房产都被土地奖励过，价格平等地上扬，但是房价一回调，跌幅千差万别，“多数都不抗跌”。另一边，方一航4年前刚到上海读研时看到过的一套豪宅，逆势上扬，最高的时候翻倍到了5000万元，就算些许回调，也较为坚挺，就像是股市里，“回撤更低的股票”。
在房地产调整周期里，杜以的家庭也密集进行着资产置换。她在金融行业工作，理念是把差的资产整合成能穿越周期的抗跌资产，楼市里，就是一线城市里，一线地段的好房子，如果现有的资金够不到，那就在核心附近选。
她父母的房产已经做了一轮整合。2002年杜以父母以6000.1元的单价，花72万元在上海浦东花木买了房子，学区对口的是上海知名的建平西校。20年后，一对在华为工作的夫妻为了三个孩子读书，花1700万元买下了这套120平方米的学区房。去年底，她支持父母用这笔钱换成了世纪公园附近一套更大的房子。
结婚后，杜以与丈夫手握2000万元预算准备买房。两家父母能帮忙首付，但有还贷压力，所以决策要稳。“在上海，2000多万元的三室一厅属于改善房。”很难直接买到核心区，但她希望房子要稳稳地落在城市发展的主脉络上。
关于豪宅，上海人和中介心中其实都有一张相对清晰的梯队图，而这张图几乎是沿着黄浦江展开的。第一梯队是黄浦和陆家嘴，一个是老钱，一个是新贵。想要搬去这些地段起步都是5000万元。第二梯队是介于中产和富人间的徐汇滨江，这几年被打造成融合科创、时尚、艺术氛围的板块，定位“巴黎塞纳河畔”“上海滩的巴塞罗那”，地价也水涨船高，催生安澜上海、绿城外滩潮鸣等地王，3000万元以上的预算能居住这里。
如果没有3000万元预算，沿着黄浦江找房，选到哪里，属于仁者见仁，赌的是对产业发展和政策规划的预判。比如虹口滨江的“北外滩”，或者互联网大厂云集的杨浦滨江北段。
“黄浦江的资源永远稀缺。现在看上去比核心区差一点，但你提前占位置，总归有发展到的一天。”这是杜以选豪宅的思路。
上海豪宅故事也是讲给江浙的富二代、厂二代们听的。全国的商人们也都从各地赶来，和这座城市进行着交易。其中以江浙商人是重要一支，他们历来是上海楼市的关键力量，许多豪宅盘公布分认筹名单里，浙江、江苏买家占了相当比例。
方一航毕业后没有回杭州接班，选择留在了上海。他介绍，不少制造业家长开始要求二代学习投资，“起码要有点投资逻辑、框架”。这是被时代催着转型，“实业竞争太激烈了，多数制造业都是低附加值产品，利润其实是非常低的，得扩大生产，但是环境也不好，如果资金链有问题的话，可能贷款都还不上，就崩掉了”。
老板们都希望孩子不要做那么辛苦、风险大的生意，这一代的任务就是把“新赚来的钱”沉淀成“老钱”，稳稳守住本金，稳妥的增值，就叫转型成功上岸，企业就可以不做了。
“黄浦现在尘土飞扬，不是修楼，就是拆迁。”在新天地上班的豪宅中介马丁说。不少区域都很割裂，比如在豫园板块，露香园·云宸风貌别墅已经平整的矗立在街道一侧，12套均价1.2亿元的房子，只剩下一套没有主人。别墅对面还是几十年前的老公房，楼道空无一人。“人都搬到青浦、杨浦外环那边去了。”这些房子很快也会被拆掉。
核心地段拆迁意味优质地块的释放，这是当下多座一线城市的共同动作，由地方政府与开发商共同促成。据财新报道，房地产入冬后，头部房企对市场的判断是，惟有好资产才能吸引购房人投资，房企对地块的判断高度一致，核心城市、核心地块，“位置稍微差一点都不要”。
今年3月，招商蛇口董事长蒋铁峰说，“包括北京、上海、深圳在内的多个核心城市真正拿出了‘压箱底’的宝地。”过去多年，这些城市的核心区域鲜有新增供应，市场需求一直得不到有效满足。在房企看来，这些优质的地块，一旦入市，往往能穿透市场低迷，稳稳吸引需求，“土地市场由此出现结构性机会”。
豪宅，就是这次结构性机会里最明显的一条上扬曲线。
土地是楼市的前奏，在豪宅盖好之前，房地产商们已经在土拍市场卷起来了，血拼核心地段。据华泰证券统计，单是2025年一季度，在北京、上海、深圳、杭州、成都五个城市，至少有26宗成交宅地加冕所属区域近10年来的单价“地王”。
“新王在加冕”，只是拥有地王的，已不再是昔日动辄一掷千金的民营房企，接连举牌、稳稳拿下核心地块的是有央国企背景的企业，比如绿城、中海。
今年5月，徐汇滨江均价19.5万元/平方米的绿城外滩潮鸣开盘，这块地原定用作小米总部的地块，因企业调整重新拍卖。去年8月，绿城顶着溢价压力举牌70多次，以48.048亿元，楼面价13.1万元/平方米拿下，一度刷新全国单价地王纪录。除了这块地，绿城还拍下了杭州上城区江湾新城、苏州工业园区双湖地块，成为杭州、江苏省的单价地王。
相比绿城高价举牌，中海的地块来源比较灵活。2020年中海违规围标，被上海禁止在公开市场拿地三年，去年中海重新回到上海滩土拍，它选择与上海西岸开发公司联合拿下徐汇滨江的地块。在这块地上，中海打造了中海领邸·玖序和中海领邸·玖章两个顶级豪宅项目。三年不能公开拿地期间，中海也没有放弃上海，转而和政府签订了590亿元的城市更新项目，其中住宅用地，盖了中海横昌玖里、顺昌玖里。
除了在上海，中海在北京、深圳也储备了豪宅。位于北京二环内城的京华玖序距离天安门只有约2.6公里，深圳的项目则位于深圳湾。
港资、外资也赶上了这轮上海豪宅的狂欢，它们近几年鲜少在公开市场上拿地，更多是把“捂”了多年的地块推上桌。翠湖天地六期是港资瑞安集团开发了20年的项目，2002年，翠湖天地以2000美元/平方米的价格首次推出，成为上海最早一批豪宅之一。随着城市扩张、人和资本不断向新天地汇集，这个楼盘成为新天地豪宅圈的象征。今年6月，瑞安与永业集团达成协议，将合作开发永业旗下新天地三个地块。
王思聪同款的凯德·茂名公馆二期，开发商是新加坡地产商凯德集团。2024年第二期推出，距离上一批次整整过去了13年。期间房子盖好了，一度用于出租，售卖前，开发商进行了重新装修。
相比之下，香港置地·启元是拿地较新的一个。2020年，香港置地以310.5亿元拿下徐汇滨江地块，一举刷新中国内地土地总价地王纪录，房子在封顶一年多后，于去年正式推出，开盘两小时售罄，回款44.55亿元。“回血”半年后，置地宣布退出亚太住宅市场，专注于被认为更有潜力和回报的商业地产领域。
能坐上牌桌的，罕有两个民企，融创、万科依靠的是鼎盛时期的大手笔投资。累计营收220亿元人民币的外滩上海壹号院，位于上海内环内、黄浦区董家渡核心区域，背后是孙宏斌的身影，最意气风发的时候，他多次充当“白衣骑士”，接盘圈里大佬烂尾项目，其中一次就是在泛海控股陷入资金危机时，用38亿元买下了董家渡板块。
2022年融创集团暴雷之后，这块地又成了孙宏斌试图自救的支点之一，这个项目让中信信托与华融资产投入大约40亿元纾困资金，也让融创的项目公司让出了90%的股份。对背着千亿债务的融创来说，一两个爆款项目的回款只是杯水车薪，不过能把存量项目盘活，也让孙宏斌喘了口气。今年6月，消失两年的孙宏斌现身融创股东周年大会，宣布680亿元境外债已完成重组，“融创最难的时候已经过去”。
另一边的万科则没有那么幸运，它和华洲地产合作开发的巨鹿路“梧桐区”顶豪——高福云境，10月开盘，25套总价1.3亿-1.7亿的高层江景房被瞬间扫空，锁定了30亿-40亿元的销售额。但据报道，高福云境并未日光。这不是普通的“没卖完”，高福云境是上海2020年以来，第一个触发5年限售却没有“日光”的顶豪项目。一年前，它旁边的凯德·茂名公馆是当天清盘的。
多位中介、购房的人都提及高福云境“没卖完”，“这是重要信号，上海的顶豪市场，不再都是一边倒的欢呼声”。至于没日光的原因有人认为是“开盘晚了。”有些人认为“盘子圈层不够纯粹”，“隔壁金陵华庭都是8000万元起的，高福云境面积200多到600平方米，价格4500万到1.6亿，最低的盘有些中产（杠杠拉满）也能上。”
杜以进行资产配置时的信念是“好的房子一定是耐跌的”。如今她的信念全方位动摇了。首先是学区房跌了，她父母卖出去的那套房子，2年间跌了400万元，“还好卖得早”。当时接手房子的华为夫妇，为了凑齐首付，还向朋友借了钱，找了消费贷。而她父母置换的那套世纪公园的房产，入手不到一年时间也跌了15%。
这套房在她心里符合好房子一切要素。周围有国际幼儿园、医院、地铁、商场、公园等配套设施，小区的孩子只说英文，“一看就是中产鸡娃的那种”，业主群里几乎都是做互联网、金融的人，还有一些知名的医生、律师。
最“破防”的是豪宅也开始跌。丽兹豪宅交易平台上，滨江凯旋门有一套17楼二手房在售，235平方米挂牌4150万元，单价17.5万元左右，这是一套高区江景房，能看到外滩，交房后业主按照1万元/平方米的单价进行了软装修。去年她参与打新的滨江凯旋门新房均价17.28万/平方米，能看江景的房型单价已经超过了17.5万元。
“这意味着二手豪宅的交易价格低于一手豪宅了。”这在豪宅市场是一个转折点，“二手豪宅跌到有性价比了。”要知道在过去很多年，由于新房限价、限量供应，占据核心地段、流通性更强的二手豪宅长期溢价，导致上海豪宅市场一、二手市场是长期倒挂的（二手房比一手房价格高），这也是资产配置的核心支撑。
2025年，随着土拍取消限价后，新房价格市场化，豪宅放量、上海豪宅一、二手市场倒挂现象已基本消失。二手豪宅需通过降价加速流动性，倒挂红利不再。
这让杜以买房心态也变得微妙起来，两年前她还在看新房，前两个月转到看二手，如今决定再等等，“价格还会跌呢？”身边人也是类似想法，“很多人换房子是需要卖一两套，自己再加点钱置换。”要卖的郊区、普通市区、学区房都在跌，需要填的资金就多了。万一刚买到豪宅又跌，那就属于吃了两次亏。
她想得很清楚，自己家的资产多数是靠父母赶上时代红利积累所得。她和老公一年能赚80万元，她又对生活品质有要求，“工资基本要月光”，钱还是挺难攒下的，“不能瞎折腾，要把资产守住”。她也不担心错过想选的板块，“上海还有很多地在拆迁”。
豪宅中介们也感受到了豪宅市场的变化。在业内，新豪宅主要是房地产商销售，如果卖不完，再交给中介。此前，一手豪宅火热的时期，房地产商自己就卖了，压根不需要中介，客户也全去打新了，不看二手豪宅，马丁有时只好去打新现场蹲守，“找摇号没有中的客户”。
最近一些新楼盘不好卖了，开始找中介们，业内叫“开分销”，中介帮开发商卖出去一套房，可以获得佣金。中介的卖房优势是有折扣，“通常会把部分佣金给客户，这样新豪宅可以低于指导价买到”。
豪宅市场的门槛也降低了。周景和称，顺昌玖里第一周开盘，动态验资4000万元（第二周之后3000万元），当场需要把存款、股票等流动资产证明找出来。而中海旗下即将开盘的安澜上海现在验资只需要1000万元，“而且安澜是单价17.88万元的房子，比顺昌玖里单价贵。”
这些迹象共同指向的是，无论是一手豪宅还是二手豪宅，富豪不够用了。
据界面新闻报道，随着大批豪宅项目入市，当前上海高端住宅市场面临的情况是需求不足。据不完全统计，今年前三季度，上海内环内新增高端住宅供应量持续增加，单价10万元/平方米以上的项目有26个，其中50%的项目单价在13万元/平方米以上，有5个项目单价超过15万元/平方米。
华润外滩瑞府营销负责人指出，除了供给，核心还是大环境因素，大家信心不够坚定，对自己未来的还贷能力打了一个问号，很多人不想背负这么大压力。
徐瑞扬的一个客户也“安静”了。他做外贸生意，把最初的房子留给女儿后，以一个月5万元的价格在陆家嘴租了一套350平方米的豪宅，一年就60万元，租10年600万元，手上有钱，但他不买。徐瑞扬接触到少数坚定买房的，是近期赚到钱的人，通常是在股市，“之前还在看1000万元的房子，过了一段时间，可能来看3000万元的了”。
有豪宅业主已经把豪宅当成是消费品了，回归居住属性，接受买了就有折旧。只要在这期间，能住得好一点，一切都值了。但业主们没想到的是，这点愿望也很难实现。
随着豪宅集中交付，不少楼盘都出现了维权。据每日经济报道，上海徐汇区汇元玺外立面在雨水天气之后发生鼓包，部分铝板变形、坑洼。国际金融报称，黄浦滨江板块的绿城外滩兰庭·锦兰小区未售车位全部上了地锁，多数业主甚至租不到车位。未租到车位的业主只能临时停车，月均6000元至7000元，远超合理范围。因此，业主们质疑，开发商此举的实质是逼大家购买车位。
“或许是拿地太贵配资网站资讯，豪宅也不赚钱了吧。”周景和想。
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